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房屋实际层高不足,买房人能否解除买卖合同?| 企业常年法律顾问|江苏摩方律师事务所

来源:http://www.jsmfls.com/news871101.html时间:2022-9-23 16:55:00



01

实际房屋层高不足的争议表现

 

房屋实际层高与合同约定不符作为商品房交付后不可修复的瑕疵情形,势必对房屋使用面积、实际价值产生一定的影响,由此产生的争议也较为复杂。


具体而言,商品房买卖合同中多对商品房的建筑面积误差以及因建筑面积误差所造成的违约责任作了具体约定,但通常未对层高上发生的违约行为应承担何种违约责任作具体约定,加之当前法律法规及司法解释对于层高误差的赔偿标准也没有明确规定,致使司法实践中,各地法院可能存在不同处理方式,那买受人是否能够据此解除商品房买卖合同呢?





02

不同判例


 

典型案例1:法院认定解除合同

案件名称:朱冬军、夏雪芬与苏州永新置地有限公司商品房销售合同纠纷案

案号:(2016)0505 民初 2068 号审理法院:苏州市虎丘区人民法院


裁判要旨:本案中,虽然被告苏州永新置地有限公司已将上述合同约定的房屋交付二原告朱冬军、夏雪芬,但该房屋一层的实际层高与约定层高相差达到1.2米,高度误差达约20.77%,故被告苏州永新置地有限公司的行为明显违反了合同的约定,鉴于原告并未提出解除合同,故被告应按合同约定向原告支付违约金。

 

 

典型案例2:法院认定返还一定比例的购房款

案件名称:袁华琴、胡道江等房屋买卖合同纠纷案

案号:(2020)苏04民终3845

审理法院:江苏省常州市中级人民法院



裁判要旨:本案中,虽然双方未对层高上发生的违约行为应承担何种违约责任作出明确约定,但依据上述法律规定,袁华琴、胡道江有权选择以减少房屋价款的方式要求旭润公司承担违约责任。


考虑到旭润公司交付的房屋虽然符合建筑规范要求,但实际层高的降低使其因成本减少而获取了一定的利益,因其违约行为产生的该部分利益应予以返还。鉴于合同约定的层高为3米,旭润公司认可其实际交付的房屋层高为2.9米,结合总房价、建房成本等因素,本院酌定旭润公司应承担减少房款 10000 元的违约责任。

 

典型案例3:法院认定不能以此解除合同

案件名称:严希阳与镇江中冶宝润置业有限公司、上海宝冶集团有限公司房屋买 卖合同纠纷案

案号:(2020)11 民终 2608

审理法院:江苏省镇江市中级人民法院


裁判要旨:涉案合同约定房屋层高为3.1米,但案涉房屋除第一层符合3.1米的约定外,其余二、三、四层层高为2.9米,低于合同约定0.2米,负一层层高为2.8米,低于合同约定0.3米,明显不符合合同约定。我国法律规定,当事人一方在履行合同过程中,存在违约行为致使一方当事人不能实现合同目的的,当事人一方可以解除合同。


本案中,镇江中冶在明知房屋实际层高的情况下,仍然在合同上填写案涉房屋层高为3.1米,违反了商家最基本的诚实信用原则,并且房屋高度的不足,空间缩小,也在一定程度上必然会使房屋的使用功能造成影响,损害了严希阳的利益。但镇江中冶的违约行为并不必然导致其交付的房屋因层高明显与合同约定不符,致使严希阳的购房合同目的不能实现。

 




03

当开发商交付的房屋实际层高缩水

买方能否解除商品房买卖合同



需考虑的几个因素:


1、是否将层高不足约定为解除条件。


若双方在合同中对层高所发生的违约行为应承担的解除合同等违约责任进行了具体明确的规定,当实际层高不符合合同约定时,可根据合同约定主张解除合同或主张对方相应的违约责任。

 

2是否构成欺诈。


民法典规定:一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。如开发商为了楼盘畅销或其他目的,虚构房屋层高与买受人签订合同,买受人可据此请求撤销合同,并要求开发商赔偿由此造成的损失。

 

3其他情形。


双方未在合同中对层高所发生的违约行为应承担的解除合同等违约责任进行具体规定、不存在设计变更、也无法查证开发商存在欺诈的情形时,可斟酌不可修复房屋瑕疵的严重程度来确定买受人是否可行使法定解除权。



层高的降低必然会对房屋的使用情况造成影响,将为买受方带来一定的经济损失,但若不会造成该房屋最终正常使用目的无法实现,则未达到法定解除条件。



法院将综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及房屋空间缩减比例、房价等因素,依法行使自由裁量权,酌定房地产开发商承担违约责任,向买受方赔偿损失即返还一定比例的购房款。




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