承租人擅自变更租赁房屋用途，出租方能否解除租赁合同？| 企业常年法律顾问｜江苏摩方律师事务所

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案情概要

甲公司将自有厂房出租给乙公司，并签订《厂房租赁合同》，租赁合同约定租赁厂房用途为用于生产，若乙公司未经甲公司许可擅自改变房屋用途，为严重违约，租赁合同终止，违约方须支付守约方当年全部租金的200%的处罚。

乙公司租赁厂房期间，未经甲公司书面同意，擅自将租赁厂房部分作为店铺开店商用，部分分割成公寓对外经营。甲公司遂以乙公司擅自变更租赁用途为由主张解除租赁合同。

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法院认为

双方在租赁合同对租赁用途进行明确约定，并约定乙公司未经甲公司许可擅自改变房屋用途，为严重违约，租赁合同终止。乙公司将部分厂房用作商用、部分分割为公寓房自营的行为，均属对系争房屋的不当使用，应认定为乙公司未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，改变了租赁用途。甲公司据此主张解除合同的，应当予以支持。

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实操建议

合同的解除，有约定解除和法定解除两种。约定解除是当事人通过行使约定的解除权或者双方协商决定而进行的合同解除。法定解除是解除条件由法律直接规定，当该条件具备时，当事人可以将合同解除。

从上述案例中可知，出租方若因承租人擅自变更租赁房屋用途而欲单方解除租赁合同的，应在租赁合同中对房屋租赁用途有明确约定，并明确约定，约定承租人不可以变更房屋用途或只有在征得出租人同意的前提下才可以改变用途，否则出租人有权解除合同，且承租人应承担相应的违约责任。

在此种条款约定下，若承租人出现改变房屋用途的违约行为，出租人可根据合同约定行使约定的解除权。

因此，大方提醒，若出租方对房屋用途有明确要求，应在租赁合同中对用途予以详细约定，同时，还应约定承租人擅自变更租赁合同，出租人享有解除权。

且当承租人擅自变更租赁合同的违约事项发生时，出租方应及时行使合同解除权，若合同没有明确约定，出租人应在知道解除事由之日起一年内行使解除权，否则解除合同权利将消灭。

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